강남 일대의 퍼지고 있는 역전세난 집주인이 전세금을 돌려주기 위해서 5억에서 6억 가까운 돈을 갚아야 하는이 현상에 대해서 알아볼 예정이며, 이렇게 큰 금액의 역전세가 왜 나고 있는지 그 이유들을 나누어 분석해 보겠습니다. 그리고 이것들을 알게 되시면 여러분들은 관심을 가지고 계신 지역에 매매가와 전월세 흐름에 대해서 파악하실 수 있게 되실 것입니다.
고속터미널역 인근 아파트들이 최근 전세가가 작년 재작년 최고가 대비 10억 넘게 하락하고 있으며, 이에 당시 전세를 최고가로 맞추어 주었던 집주인들이 최근 내린 전세 시세 대응하느라 현금 10억 가까이 급히 갚아야 합니다.
우리나라 주거의 형태 3가지
우리나라에서 주거의 형태는 3가지로 나뉩니다.
자가 내 집에서 살거나, 혹은 전세로 임차해서 살거나, 월세로 임차해서 살거나 세 가지 중 한 가지입니다. 이 세 가지 말고 또 다른 주거의 방법이 있나요? 아마 없을 것입니다. 내 집에서 살고 계시다면 그냥 눌러 살면 되니 큰 문제는 아닐 수도 있지만, 혹시 전세로 살고 계시다면 살고 계신 동네에 전세 흐름을 꼭 살펴보셔야 합니다. 최근 전세 시세 하락 속도가 무서울 정도로 빠른 수준이며, 전세 계약을 연장하거나 혹은 다른 곳으로 이사를 가실 때 집주인이 하락한 전세 시세만큼 현금을 제대로 돌려주는데 문제가 생길 수도 있기 때문입니다.
강남 반포동 일대에 역전세난 3개월만에 15억 가까이 하락
반포동 일대에 역전세난이 일어나고 있습니다. 이러한 문제가 가장 크고, 가장 심각하게 나타나고 있는 곳이 바로 이곳 고속터미널역이 있는 반포동 일대입니다. 이곳에는 우리나라에서 가장 비싼 아파트들이 몰려있고, 현재 공사 중인 래미안 원베일리 그리고 평당 1억을 최초로 넘긴 아크로리버파크, 그리고 고속터미널 바로 앞에 신반포 4차 아파트, 또 한강과 접도 면적이 가장 넓은 신반포 2차 아파트 등이 있습니다. 그 중에서 역전세난이 가장 심하게 나는 아파트는 래미안 퍼스티지 아파트입니다.
이곳은 작년 임대차 입법과 저금리 기조가 맞물리면서 전세 시세가 급등하던 시점에, 52평 대형 평수 기준으로 전세 최고가 45억원에 거래가 된 아파트입니다. 해당 거래는 올해 중순 22년 5월에 체결된 거래인데요. 불과 3개월이 지난 지금 전세 실거래가는 31억원입니다. 그리고 현재 네이버 부동산에 나와 있는 전세 매물은 30억원입니다. 전세 시세가 무려 10억 넘게 15억 가까이 하락한 있습니다.
물론 계약 이력을 볼 때 전세 최고가 45억원은 주전세인 가능성이 높아 보입니다. 주전세 줄여서 "주세"라고도 부르는이 계약은 원래 살던 집주인이 집을 팔고, 그 집에 그대로 전세를 사는 조건으로 집주인은 비싼 가격에 집을 팔 수 있어서 좋고, 사는 사람은 높은 가격에 전세 계약을 깔고 집을 사게 되므로 상대적으로 갭 가격이 적다는 것이 장점입니다.
그렇다고 하여도 이렇게 전세 시세가 낮은 현상의 지속된다면 2년 뒤에 10억 넘는 돈을 빼주어야 한다는 사실은 변하지 않습니다. 물론 이렇게 물어보실 수도 있을 것 같습니다. 전세 최고가 45억에서 31억으로 전세 시세가 10억 넘게 하락한 거는이 52평 대형이라서 그런 거 아니냐? 전체 2400세대 아파트에서 52평은 단 200세대 밖에 없으니까 물량이 적어서 거래가가 들쭉날쭉 할 수밖에 없는 거 아니냐? 하고 의문을 가지실 수도 있습니다. 그러나 전세가 하락 현상은 일부 사례에서만 확인되는 것이 아니라, 다른 세대수가 많은 평양에서도 확인됩니다.
래미안 퍼스티지 아파트에서 세대수가 가장 많은 것은 34평 아파트인데요. 34평 아파트도 전세 시세가 10억 가까이 하락하고 있습니다. 34평은 작년 9월에 최고가 21억원의 전세 실거래가 있었는데, 올해 10월 들어서는 15억에서 17억 수준의 전세 실거래 이력이 있습니다. 또한 네이버 부동산에 올라와 있는 전세 매물은 낮은 가격은 14억원부터도 물건이 포진되어 있습니다. 작년에 20억을 넘나 들던 전세 시세에서, 이제는 14억에서 15억 수준까지 5억원에서 6억원 가까이 전세 시세가 하락한 곳입니다.
전세 시세가 하락하면 좋은 거지 그게 무슨 문제일까?
전세가 하락하면 싼 가격에 전세 살 수 있으니 좋은 거 아닌가 하는 생각입니다. 물론 전세가 하락한 것 그 자체는 사실 별 문제는 아니라고 할 수 있습니다. 그러나 집주인 입장에서는 전세 시세가 하락한만큼 세입자에게 돌려줄 돈이 없다면, 여기서 문제가 시작됩니다.
예를 들어 21억의 전세 세입자가 살고 있었는데 이번에 새로 전세를 구하려니 시세가 15억이라면 21억에서 15억 빼고 남은 차액 6억원은 집주인이 알아서 마련해야 하기 때문입니다. 갑자기 생돈 현금 6억원이 뚝딱하고 나올 수 있는 금액은 아닙니다. 게다가 재작년 작년과 같이 저금리 시대에 받았던 그 전세금을 나중에 안전히 돌려주려고 고스란히 예적금에 넣어줄 가능성도 매우 적습니다.
2020년~2021년에는 적금 넣어봐야 많으면 이자 2% 수준이었다는 것을 모두 기억하실 것입니다. 이시기 주식 부동산 코인 등등 모두 사기만 하면 가격이 오르던 때라서, 받은 전세금을 이런 수익상품에 넣어둘 가능성이 매우 높습니다. 그런데 지금 부동산뿐 아니라 주식 코인 모두 급락을 하고 있지요. 한마디로 전세금을 빼줄 돈이 없다는 것입니다.
그러면 집주인의 집은 경매로 넘어가게 됩니다. 경매로 넘어가서이 낙찰된 돈으로 전세금 빼주고, 대출 갚고, 양도소득세 내고 하게 됩니다. 경매로라도 넘어가서 해결되면 다행인데 만약에 만약에 경매 낙찰 금액이 너무 낮아서 양도소득세를 낼 돈이 안 된다면, 이때는 세금 체납까지 가게 됩니다 .그렇다면 남아있는 재산까지도 압류가 들어가게 됩니다. 작년 재작년에 얼씨구나 좋다고 하면서 전세금 최고로 맞추어서 받아놓은이 전세금으로 이것저것 투자하고 샀는데, 이제는 전세 빼줄 돈이 없어서 경매로 집이 팔리고 세금 낼 돈도 모자라서 국세 체납으로 남은 재산까지 몰수될 가능성마저 열리게 됩니다. 물론 이건 좀 너무 극단의 사례라고 보실 수도 있습니다. 그러나 누군가에게는 코앞에 닥친 그런 문제일 수도 있고, 이렇게 부동산 거품이 터지기 시작하면 그 영향이 어디까지 이어질지는 아무도 모르는 것입니다.
그렇다면 도대체 왜 이렇게까지 급등과 급락이 반복하는 것일까요?
임대차 입법 시행
매매 가격은 사람들의 심리와 가격 등에 따라서 등락폭이 나타날 수 있다고 하여도 전세까지 이렇게 흔들리는 이유는 무엇일까요? 그것을 알기 위해서는 일단 2년 전으로 시간을 돌려 보아야 합니다. 임대차입법이 시행되고 나서 전세 시세가 급격히 오르고 전세 매물 자체가 씨가 마르던 그 시절을 모두 기억하실 것입니다. 전세 2년 살고, 2년 더 살 수 있는 그 권리가 생기면서 집주인들은 2년마다 전세 시세를 올리던 것을 4년마다 올려야 하게 되니 전세 가격을 더 높게 불렀고, 전세 2년 계약 끝난 물건들이 계약갱 시청구권을 사용하면서 전세 매물이 시장에 나오지 않자 시세가 2배로 올라가던 시절이었습니다.
그러다보니 동일한 단지 안에서도 가격 시세가 두 가지, 세 가지로 나뉘어서 형성되었고 그 여파는 지금까지도 계속되고 있습니다. 계약 갱신 청구권을 사용한 물건, 이번에 처음 전세계약을 체결한 물건, 그 중간 사이에서 임차인과 임대인이 타협한 물건 이렇게 시세가 3가지입니다. 그때는 저금리가 뉴노멀이라고 하면서 돈 풀기가 영원하고, 저금리가 영원해서 유동성은 계속 늘어날 것으로 모두가 생각했습니다.
화폐 가치는 계속해서 낮아지니 현금을 들고 있는 것은 바보나 하는 짓이라고 하면서 무조건 자산을 사라고 하였습니다. 그때까지만 해도 역사는 반복된다는 것을 사람들은 잊고 있었습니다. 금리가 내려가면 금리는 다시 오르게 되고, 금리가 오르면 언젠가는 금리가 다시 내리는이 사이클이라는 것이 있는데, 계약갱신 청구권으로 인해서 전세의 거래량이 줄어들고 급격한 금리 인상으로 전세 수요가 저가 아파트 매수, 혹은 월세로 수요가 분산되는 바람에 전세 수요 공급의 미스매치가 생긴 영향이 컸습니다. 이로 인해서 전세가가 폭락하였는데 최근 전세 가격의 하락은 금리 인상으로 인한 그 원인이 큰만큼 고가의 전세일수록 그 하락폭이 더욱 두드러지게 나타나는 것이라고 볼 수 있습니다. 물론 전세가가 폭락하는 것이 아니고 정상화되는 것이다. 오히려 예전에 거래될 때마다 가격이 억씩 오르고 거래 두 번만에 가격이 2배 되고 그런 시절이 비정상이었다고 생각하실 수도 있습니다. 어느 쪽이 되었든 비정상 시장이 계속해서 이어지고 있으며 내 집 내 전세금 온전히 잃지 않도록 조심하는 시기가 되어야 할 것으로 보입니다.
이제 여러분은 특히 강남의 고가 전세 시장에서 나타나는 하락 현황에 대해서 아시게 되었고 최근 왜 이렇게 전세가 하락하는지도 알게 되셨을 것입니다 그러므로 지금 혹시 전세를 살고 계신 분이라면 현재 살고 계신 동네에 전세 시세도 한번 꼭 확인해 보시고, 전세를 주고 계신 분이라면 당분간은 안전하게 현금을 차곡차곡 모아가야 하실 것으로 보입니다.
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